¿Ha perdido Miami Beach su encanto para turismo y comercio?

Ricky Arriola recuerda la Miami Beach de los años 1990 en los tonos de luces de neón y pasteles de Miami Vice. Los turistas compartían las aceras con modelos europeos y titanes de la moda. La vida nocturna era tal que Mickey Rourke, Prince y Ron Wood, guitarrista de los Rolling Stones, abrieron clubes.

Por Redacción MiamiDiario

Eso se acabó. Los modelos y la industria de la moda desaparecieron, alejados por el aumento de los alquileres y permisos mucho más estrictos. Muchos clubes se han ido al otro lado del puente. Solamente las marcas más conocidas, como Nike y Apple pueden darse el lujo de alquilar locales en Lincoln Road. Ocean Drive se ha convertido en un lugar de turistas alborotados que no atrae mucho a la gente del lugar.

“Llevamos mucho tiempo dormidos en los laureles”, dijo Arriola, quien ahora es comisionado de Miami Beach, mientras pasaba frente a varios locales comerciales vacíos entre una casa de empeños y un estudio de masajes en Normandy Drive. “Miren esto. ¿Qué tienda respetable quiere estar entre dos negocios de este tipo?”

En Miami Beach hay 117 tiendas cerradas en este momento, según un conteo solicitado recientemente por Arriola. Eso significa 4.5 por ciento de las tiendas de la ciudad. Según información compilada por la firma de arriendo de locales comerciales Marcus & Millichap, el único distrito comercial de Miami-Dade con más tiendas sin inquilino es Coconut Grove, que está en medio de un programa de rejuvenecimiento. Después de La Playa, el área con más tiendas vacías es el noroeste de Miami-Dade.

Pero el problema es mucho más que las tiendas vacías. Los locales vacíos son síntoma de problemas más endémicos, dice Drew Kristol, vicepresidente de Marcus & Millichap.

Por una parte, el espacio comercial en La Playa es tan caro como siempre, pero la demanda no es lo suficiente como para justificar los altos precios.

“En cierto momento yo estaba comprando propiedades en South Collins por un máximo de $ 1,800 por pie cuadrado de espacio para grandes clientes”, dijo Kristol. “Ahora sólo pago $ 700 porque los minoristas no pueden atraer suficientes clientes para justificar otra cifra”.

O, como lo ven Arriola y otros: Miami Beach ha perdido su encanto. Los turistas siguen viniendo a la playa, con frecuencia, pero se van a fiestear y a cenar a otra parte. El índice de ocupación hotelera en Miami Beach ha estado por debajo del resto de Miami-Dade todos los años desde el 2012, según cifras de la firma de análisis STR.

Esa estrella poderosa que llevó a LeBron a decir en el 2012 en la televisión nacional que iba a llevar su talento a South Beach (aunque jugaba y vivía en tierra firme) se ha ido apagando en momentos que vecindarios como Wynwood, Brickell y el Design District han desarrollado su propia magia.

Y el fuerte tráfico y el cierre parcial del Viaducto MacArthur tampoco ayudan. Lo mismo sucede con la perspectiva del aumento del nivel del mar.

“Yo lloro por mi ciudad”, dijo Nancy Liebman, ex comisionada de Miami Beach y preservacionista urbana de larga data.

Ya se han iniciado proyectos para rejuvenecer algunas de las zonas minoristas clave de South Beach. En abril, la Comisión de Miami Beach designó en calidad de Distrito de Fomento Empresarial el tramo de Washington Avenue entre las calles 5 y 17, que ofrece incentivos fiscales para revitalizar la zona con fondos privados.

La revitalización de Lincoln Road está fijada para el 2019. Mientras siguen cerrando pequeños negocios debido a nuevos aumentos del alquiler, el nuevo Centro de Convenciones de Miami Beach pudiera impulsar el tráfico de peatones.

Arriola está listo para finalmente aprovechar la largamente debatida pero nunca hecha realidad promesa de North Beach. Durante años, esa área ha quedado fuera del éxito de La Playa. Ahora muchos consideran que ese vecindario es clave para el futuro de Miami Beach. Los urbanizadores están ofreciendo cosas como crear en North Beach una versión de Ocean Drive.

Pero no ha nada en concreto. Los urbanizadores y los preservacionistas batallan sobre los detalles que definirán la personalidad de la zona.

“Esperamos que North Beach no se convierta en otra zona de condominios. Ya tenemos bastante de eso por aquí”, dijo el preservacionista Daniel Ciraldo.

Crisis de identidad

En medio del auge inmobiliario que comenzó en el 2010 y tocó su cota máxima en el 2016, los urbanizadores pagaron precios elevados por espacios que ya no están justificados por el entorno minorista actual de Miami Beach, dicen expertos. El precio promedio de alquiler comercial en La Playa es de $ 89.50 por pie cuadrados, casi el triple del promedio de Miami-Dade, según Marcus & Millichap.

Y cuando las tiendas no atraen suficientes clientes para justificar los elevados alquileres, quedan vacías, incluso en las zonas de más prestigio, como Lincoln Road.

“Los urbanizadores se apresuraron demasiado”, dijo Neisen Kasdin, abogado inmobiliario y ex alcalde de Miami Beach. La Playa es un mercado mucho más maduro de lo que se pensaba, dijo, y ya no hay tanto espacio para inversiones, con la excepción de North Beach.

“En Miami Beach ya no se puede construir más. Eso, unido a las regulaciones, hace que ya no se pueda hacer mucho”, dijo.

Buzzy Sklar, desde hace mucho dueño de un negocio en Miami Beach, dice que muchos de los problemas de La Playa llegaron con los fideicomisos de inversiones que vinieron durante el período especulativo del 2010 al 2016. Sklar era dueño del Hank and Harry’s Deli cerca de Lincoln Road, que abrió a principios del 2016 y cerró en agosto del 2018. Dijo que los inversionistas están dejando espacios comerciales vacíos a propósito, con la esperanza de consolidar espacio para grandes tiendas o venderlos a un precio incluso mayor. Pero según Business Insider, Lincoln Road es la quinta calle comercial más cara en Estados Unidos, con alquileres de $ 300 el pie cuadrado.

Prácticas como estas sacan a minoristas pequeños y distintivos que atraían tanto a una clientela internacional exclusiva como a la gente de la zona, dijo Sklar.

“Nuestra base de clientes eran europeos y sudamericanos que tomaban vacaciones más largas y tenían más dinero para gastar. Estas personas ya no vienen”, dijo. “Los que viven en La Playa ya no vienen a Lincoln Road, creo que ha perdido su personalidad y ahora es como cualquier otro centro comercial”.

Mitch Novick, uno de los propietarios del Sherbrooke Hotel, dijo que ha visto lo mismo en los más de 40 años que lleva vivienda en Miami Beach. Desde su punto de vista, ciertas partes —especialmente Ocean Drive— se han convertido en una pesadilla. Dice que no ha visto tanta delincuencia en La Playa desde los años 1980, a pesar de los millones que el gobierno municipal ha dedicado a la policía

“La ciudad tiene que abordar este ambiente de circo carnavalesco que atrae a los estudiantes en vacaciones y que aleja a los clientes internacionales y de más recursos”, dijo.

Aunque el alcalde Dan Gelber concuerda con Novick en el caso de Ocean Drive, ha patrocinado una ordenanza que debe someterse a voto pronto y que reduciría la cantidad de negocios que están exentos de las reglas sobre el ruido. Pero en el caso de Lincoln Road, Gelber observa una transformación que es el resultado natural del crecimiento de la ciudad.

“Es una zona muy popular, de manera que tiene las tiendas que pueden pagar los altos alquileres, y eso es natural”, dijo. “En dependencia de lo que uno piense al respecto, puede ser algo positivo o negativo. Esa es la naturaleza del mercado y no podemos hacer nada”.

En el horizonte está ahora el aumento del nivel del mar, que preocupa a los inversionistas y políticos. El gobierno municipal ha gastado cientos de millones de dólares en bombas de agua y asesores para mitigar la situación.

“El nivel del mar es un amenaza existencial de proporciones que todavía no conocemos”, dijo Sandor Scher, propietario de Claro Development, quien participa en varios proyectos en La Playa, entre ellos The Raleigh Hotel y la SoHo Beach House.

Pero la principal razón detrás de la pérdida del encanto de Miami Beach afecta a todas las ciudades.

A medida que la urbe madura y crece, otros vecindarios comienzan a despegar. Expertos en bienes raíces señalan el ejemplo de Nueva York como algo obvio. En los años 1980, el distrito comercial de la zona sur de Manhattan, conocido como SoHo —South of Houston— se convirtió en vecindario de moda en la ciudad. Para los años 1990, la acción se había desplazado hacia el este, al Meatpacking District. Y ahora el aburguesamiento urbano está arrasando en Brooklyn un vecindario tras otro.

Y lo mismo sucede en Miami. Zonas donde hace 15 años no había visitantes, han afectado el monopolio del entretenimiento de Miami Beach. Hoy, Wynwood, el Design District y Brickell, están llenos de restaurantes y tiendas de especialidades.

Liebman lo ha visto todo. Cuando se mudó a Miami Beach en 1959, estrellas del calibre de Frank Sinatra frecuentaban los hoteles Fontainebleau y Eden Roc, que entonces eran lo máximo de lujo. La popularidad de la ciudad bajó entonces en los años 1960 y 1970s. Pero comenzó a recuperar la fortuna en los 80, aprovechando una campaña de Liebman y otros para salvar los edificios Art Deco de la destrucción.

“Los urbanizadores de afuera vieron que el valor de los edificios Art Deco salvó a La Playa la última vez”, dijo Liebman, quien estuvo en la Comisión de Miami Beach en los años 90 y principios de los 2000. “Cada vez estamos más cerca de tener que salvar otra vez a Miami Beach”.

Miami Beach se convirtió en un lugar de moda para modelos, celebridades y turistas. La gente hizo que llegaran los restaurantes y la vivienda, y entonces llegaron los minoristas.

El urbanizador comercial, Michael Comras, compró su primer edificio en Miami Beach en los años 1980, una antigua gasolinera en la esquina de Collins Avenue y la 7 Street. “Una cuadra más abajo estaban todas estas personas afuera del News Cafe”, dijo. “Yo sabía cuando los lugares alcanzan esa fama, GAP abría una tienda. Así que los llamé y eso fue exactamente lo que hicieron. Y eso le abrió la puerta a más tiendas minoristas”.

Pero en los años 2000 las cosas empezaron a cambiar.

“Lo atractivo es lo que otros no están haciendo”, dijo Todd Glaser, pionero de Wynwood. “Las cosas siempre avanzan y retroceden. Las ciudades son siempre cíclicas”.

Hoy “todos los restaurantes y bares de moda están de regreso en la ciudad de Miami”, dijo Glaser. “Aunque la gente se quede en Miami Beach, se van a cenar y a pasear a Wynwood o al Midtown”.

Pero a medida que los alquileres se disparan en el centro urbano de Miami, Glaser observa una oportunidad para La Playa. En este momento le ha echado el ojo a 15 acres y medio en South Beach, para una zona que llama “un Lincoln Road secundario”.

Arriola dice que se está trabajando en un plan de revitalización para Ocean Drive. La iniciativa recomienda policías y paramédicos adicionales, prohibir restaurantes de cadenas y limitar el volumen de la música.

Pero Arriola y otros consideran North Beach la nueva frontera. La cantidad de habitantes hecho que la zona sea centro de un nivel de desarrollo que South Beach nunca ha visto. Y como en la mayor parte de La Playa ya no queda espacio para construir, expertos como Kasdin dicen que el desarrollo del vecindario es clave para llenar las arcas de la ciudad.

Treinta años de desarrollo y aumento en el valor de las propiedades han permitido que la base fiscal de la ciudad creciera de $ 4,000 millones a más de $ 36,000 millones en el 2017. Si el desarrollo pierde impulso y los ingresos por concepto de impuestos no aumentan, el presupuesto municipal va a sufrir.

“Miami Beach va a enfrentar ahora dificultades fiscales que no tenía que enfrentar”, dijo.

Con información de: El Nuevo Herald

Vea también:

Cómo ayudar a las víctimas del huracán Michael

Inflación en Miami se siente más en el sector inmobiliario

¿Quieres comer arepas?: aquí los 10 mejores sitios en Miami para degustar