Los principales problemas de los garajes subterráneos

Nadie en el sur de Florida tiene un sótano. Entonces, ¿por qué, con la capa freática a pocos metros por debajo de la superficie, los promotores construyen aparcamientos subterráneos, estructuras que requieren un costoso mantenimiento y dejan un edificio vulnerable al deterioro?

La respuesta es el dinero. El hecho de que todos los aparcamientos sean subterráneos permite a los constructores dedicar los pisos de la superficie de sus proyectos a condominios que puedan vender, reportó NewsBreak.

Esta decisión de meter el máximo número de condominios deja a los futuros propietarios con el formidable y costoso problema de defender su garaje subterráneo contra el agua, un reto notoriamente difícil en el sur de Florida y que se hace aún más difícil por el aumento del nivel del mar.

La prueba A es el edificio derrumbado en Surfside, donde el garaje subterráneo sufrió grandes daños por el agua, con hormigón agrietado y nuevas grietas que irradian de las reparaciones fallidas.

La medida en que los daños del garaje pueden haber contribuido al colapso de Champlain Towers South sigue siendo desconocida, y los expertos dicen que la investigación llevará meses.

Pero el informe de un ingeniero de 2018 , que ha ganado la atención como una advertencia a la junta de condominios de Champlain sobre los problemas del edificio, encontró “abundantes grietas” en las columnas, vigas y paredes de hormigón del garaje.

El informe descubrió que las reparaciones anteriores no habían sido efectivas, y que nuevas grietas irradiaban de las grietas “reparadas”. No todas las amenazas se debían a la ubicación subterránea del garaje, sino que gran parte de la culpa recaía en una impermeabilización defectuosa por encima del garaje, donde se había colocado una losa plana en lugar de inclinada para eliminar el agua de lluvia, lo que requería una reparación “extremadamente cara”.

John Turis, un propietario de Champlain Towers South que estaba en su casa de Nueva York durante el derrumbe del 24 de junio, dijo que siempre había agua en el suelo del garaje, que los administradores del edificio intentaban secar con enormes ventiladores portátiles.

“Mi mujer siempre lo señalaba: ‘¿Por qué siempre hay agua en el suelo?'”, dijo. “Nunca le di mucha importancia, para ser sincero. No era en todo el garaje. Sólo había un poco de agua aquí, un poco de agua allá. Nunca se inundó. Solía poner una cubierta en mi carro, y siempre que volvía, la cubierta parecía estar mojada”.

Un paseo por las paredes de los rascacielos del sur de Florida en la carretera estatal A1A muestra muchas torres de condominios con garajes en la superficie, y un número menor de garajes subterráneos. Los garajes subterráneos son especialmente frecuentes en los hoteles y condominios situados frente al mar en Surfside y Miami Beach.

Los garajes no suelen ser profundos, llegando a uno o dos niveles bajo tierra. El más profundo es el que se está construyendo en Una Residences de Miami, un edificio de lujo de 47 plantas en el que se ha previsto que el garaje llegue a tres niveles bajo tierra, alcanzando los 15 metros bajo el nivel del mar y conteniendo plazas para 236 autos.

Este tipo de diseños permite a los promotores maximizar las ganancias dedicando a los condominios todo el espacio posible por encima del suelo.

“Se convierte en un juego de dinero”, afirma César Soto, ingeniero de estructuras y director de Paramount Consulting & Engineering de Miami. “Si se tiene un plan de emplazamiento o de planta ajustado, se quiere conseguir el mayor número de unidades posible. No puede tener aparcamiento en el suelo porque eso limitará la cantidad de unidades que puede tener. Al final necesitará su dinero. Eso es exactamente lo que es, dinero”.

Joel Figueroa-Vallines, presidente de SEP Engineers, que participa en la investigación de Surfside, dijo que cree que los garajes subterráneos tienen poco sentido en el sur de Florida.

“Cuando tienes un nivel freático alto, generalmente tratas de alejarte de él”, dijo. “Por eso no hay sótanos en Florida en su mayor parte. El suelo es muy blando. Cuando el suelo es blando y se satura, se produce una presión de fluidos contra las paredes y contra la parte inferior de los suelos de hormigón. Cuando diseño algo aquí, aconsejo a los clientes y propietarios que no lo hagan”.

Los daños causados por el agua en el aparcamiento de Surfside pueden haber sido un “factor que contribuyó” al derrumbe, dijo. “Es demasiado pronto para saber en qué medida contribuyó, si fue una décima parte del 1% o el 10%”, dijo.

Otros expertos afirman que los garajes subterráneos pueden ser perfectamente sólidos incluso en el sur de Florida, siempre que se construyan y mantengan adecuadamente contra el inevitable asalto del agua.

“Piense en el hormigón como una esponja”, dijo Daniel Lavrich, un ingeniero estructural que preside la Junta de Normas y Apelaciones de Broward, que hace cumplir el código de construcción. “Absorbe el agua. Y una cierta cantidad de esa agua entrará en el hormigón y acabará llegando al acero de refuerzo. Y si hay un alto contenido de sal, ese contenido de sal va a atacar el acero de refuerzo aún más que el agua. Cuando se oxida, se expande, cuando se expande, agrieta el hormigón. Eso hace que entre más agua, que se oxide más, que se expanda más, y así sucesivamente”.

Este deterioro puede solucionarse con un mantenimiento regular, dijo, y no indica que los aparcamientos subterráneos sean una mala idea en el sur de Florida.