Todo sobre Kendall en el sur de Miami

Kendall es un suburbio de Miami con hoteles, tiendas, restaurantes y entretenimiento para todos los gustos.

Uno de sus puntos de referencia es Dadeland Mall, uno de los centros comerciales suburbanos más concurridos del país.

No es muy conocido que Kendall también cuenta con campos de golf asequibles, una pista de patinaje, una pista de patinaje sobre hielo, dos parques de patinaje, una sala de máquinas recreativas e incluso un parque infantil cubierto.

Sí, el tráfico es notoriamente malo en Kendall, un lugar designado por el censo, 16 millas cuadradas que se extiende al oeste de la US 1 a la Florida Turnpike, reportó MiamiHerald

Pero para los que viven allí, el barrio es una franja mucho más amplia conocida informalmente como West Kendall, que abarca Kendale Lakes, The Crossings y The Hammocks y Kendall West.

La mayoría de la gente que vive en Kendall no trabaja allí, ya que las principales industrias son la médica, la de restauración y la de venta al por menor.

Pero a pesar de los atascos de tráfico en hora punta que pueden añadir más de una hora a los desplazamientos de los trabajadores (Kendall Drive está actualmente en medio de una remodelación de un año de duración que ha empeorado aún más la conducción), muchos de los residentes adoran vivir allí.

“Me mudé aquí por el precio, el barrio y el mejor lugar para criar a mis hijas”, dijo Drema Vargas, de 46 años, que ha vivido en Kendall desde 2004 y actualmente paga 1.900 dólares al mes por una unidad de tres dormitorios en los Fort Quarters Apartments and Townhomes – una ganga relativa en comparación con los alquileres en lugares más orientales como Brickell y Coral Gables. “Esta zona es ideal y tiene todo lo que uno quiere: buenos colegios, grandes restaurantes, parques y muchos bares para celebrar la hora feliz.

“Es cierto que cuando trabajaba en Brickell, tenía un viaje de 90 minutos en cada sentido”, dijo Vargas. “Pero te acostumbras. Soy la reina de la hora punta. No me importa el tráfico. Me relajo con la música en el auto. Pongo la mermelada en mi pequeño Honda Civic y bailo en mi asiento. Hay que sufrir un poco para disfrutar de todo lo demás. Me gusta Brickell, pero es demasiado caro. Incluso tienes que pagar por tu plaza de aparcamiento allí y luego no te queda dinero para vivir”.

Kendall debe su nombre a Henry John Broughton Kendall, director de la Florida Land and Mortgage Company, que compró los terrenos en 1883.

El desarrollo residencial no comenzó realmente hasta la construcción de la autopista Palmetto 826 en 1945, que allanó el camino para el éxodo a los suburbios.

Las tribus seminolas tenían una gran presencia en la zona, incluido un asentamiento en la actual sede del Hospital Bautista de Kendall, hasta que las excavadoras las expulsaron.

Hoy en día, la zona de Kendall no es muy atractiva en auto. Sus calles en forma de cuadrícula hacen que sólo haya unas pocas vías en toda la zona.

Los conductores ven sobre todo entradas a comunidades cerradas -casas adosadas, apartamentos y urbanizaciones unifamiliares- junto con centros comerciales de aspecto genérico entre las intersecciones más transitadas. Pero un paseo por Kendall y sus zonas aledañas no da una idea adecuada de la vida y la actividad que hay fuera de esas arterias viales atascadas. No es Wynwood, pero tampoco es Kansas.

La población oficial de Kendall es de 74.631 habitantes, con una edad media de 42 años, una renta media por hogar de 72.817 dólares y un valor medio de la propiedad (viviendas unifamiliares, apartamentos y casas adosadas) de 356.500 dólares, muy por debajo de la media del condado, de 490.000 dólares.

La mediana del alquiler bruto es de 1.514 dólares, según Data USA, que hace un análisis de las estadísticas y los números del gobierno. Los suburbios añaden otros 108.690 residentes a la población total de Kendall.

Según Zillow, el valor de las propiedades ha subido en los últimos cinco años, como en todo Miami-Dade. En la zona más densa y poblada de West Kendall, el valor medio de las propiedades pasó de 197.000 dólares en 2016 a los actuales 272.000 dólares, un aumento del 72%.

Ir al oeste

Kendall sigue atrayendo residentes, con nuevas comunidades que se están construyendo en sus bordes occidental y meridional: villas y casas adosadas con precios que oscilan entre los 200.000 dólares.

Los precios son más elevados en Dadeland South, un nuevo barrio que se ha levantado al otro lado de la calle del centro comercial Dadeland, cerca de la estación de metro Dadeland North, pero ese pueblo es algo propio, un oasis urbano en una zona que, por lo demás, es residencial.

A pesar de dos crímenes recientes que han recibido la atención de los medios de comunicación, el índice medio de criminalidad personal en todo Kendall era de 59 en 2019 (100 representa la media nacional), según la empresa geográfica Esri.

El índice de delitos contra la propiedad fue de 75. Las molestias públicas consisten en su mayoría en corredores ocasionales que suben y bajan por Kendall Drive, poniendo a todo volumen el reggaeton a altas horas de la noche. Las escuelas de la zona son de primera categoría, con una calificación general de A, según el Departamento de Educación de Florida.

Dan Castillo, agente de bolsa especializado en Kendall y sus alrededores, afirma que la vida suburbana, lejos de los ruidosos festivales de música Ultra y III Points, es el mayor argumento de venta de la zona, junto con sus precios de vivienda, todavía razonables.

“El ambiente familiar y la diversidad cultural atraen a muchos compradores e inquilinos”, afirma Castillo. “Los precios siguen siendo asequibles -no tan caros como los de South Miami o Gables, pero tampoco tan baratos como los de Homestead o Cutler Bay- y el tráfico no es un obstáculo porque, una vez en casa, tienes todo lo que necesitas cerca. Es una comunidad autosuficiente.