La gentrificación climática está desplazando habitantes en Miami

Con el aumento del nivel del mar en Miami, la “gentrificación climática” está haciendo subir los precios en las zonas altas, lo que empuja a la gente a salir de los barrios de clase trabajadora

Por Redacción MiamiDiario

Myesha Pugh huyó del complejo de apartamentos donde pasó los primeros 30 años de su vida, después de que un insecto se metió en la oreja de su abuela en medio de la noche. “Mi papá la llevó al hospital y allí le sacaron una cucaracha viva”, cuenta con disgusto.

Las condiciones en el complejo multifamiliar en el corazón del vecindario Overtown de Miami, donde los alquileres rondaban los $ 500 al mes, se deterioraron rápidamente, después de que el propietario original muriera y se los dejara a sus hijos. “Personalmente creo que están esperando que la ciudad condene el edificio”, dice Pugh.

Miami tiene una crisis de vivienda, y Pugh es una de sus víctimas. Las elevadas y crecientes rentas han llevado a una escasez de viviendas asequibles, lo que a su vez ha provocado un aumento en las condiciones de los barrios marginales. Para algunos propietarios, permitir que los apartamentos se desintegren es pura negligencia; para otros, es una estrategia para desalojar a los inquilinos, y así sean más fáciles de vender.

Pero cualquiera sea la razón, cuando los residentes como Pugh se ven obligados a abandonar sus apartamentos en ruinas, a muchos les resulta imposible comprar otra casa en el vecindario.

Overtown, junto con otros vecindarios del centro de Miami, donde la mayoría de los residentes son personas de color, está perdiendo viviendas asequibles y se está convirtiendo rápidamente en un gentrification. Pero la gentrificación en estas áreas no solo está siendo impulsada por las fuerzas del mercado. El cambio climático también está teniendo un impacto.

A medida que el aumento del nivel del mar afecta visiblemente las áreas más ricas y bajas del sur de la Florida, con inundaciones dramáticas y costosas en días soleados, los precios comienzan a subir más hacia el interior, en los barrios que los turistas no ven. Los lugares de la clase trabajadora como Overtown, Little Haiti y Liberty City fueron creados por la redención, una política históricamente racista que negaba hipotecas a personas de color fuera de ciertos vecindarios. Ahora están en una transición rápida. Y en Miami, esas áreas simplemente están en el terreno elevado.

El área metropolitana de Miami tiene el 44 por ciento de su población que vive en o cerca de la línea de pobreza. Los salarios son algunos de los más bajos de todas las ciudades importantes del país, el 68 por ciento de los habitantes son inquilinos y los precios de alquiler son los más altos, en relación con los ingresos en los EE. UU.

El fuerte aumento de los precios se debe a una maraña de factores: la planificación urbana miope, la falta de inversión en viviendas asequibles y la falta de regulación, gracias a la enorme influencia de los desarrolladores.

Pero el cambio climático está entrando en esta lista. El terreno alto se está volviendo cada vez más valioso, según un estudio realizado en abril por académicos de la Universidad de Harvard y publicado en Environmental Research Letters, que denominó el fenómeno “gentrificación del clima”.

Va a ser prácticamente imposible mantener viables las zonas más bajas de la ciudad en un futuro mucho más acuoso, dice Jesse Keenan, profesor de arquitectura en la escuela de diseño de Harvard y autor del estudio. Dada la realidad del aumento del nivel del mar, “no es una cirugía cerebral ver que no hay suficiente dinero público para extender una garantía universal para la resistencia de la infraestructura de Miami y la prestación de servicios urbanos”, dijo.

Los inversores están empezando a tomar nota. “Los clientes que preguntan sobre el aumento del nivel del mar solían ser una vez al mes, luego una vez a la semana, ahora son prácticamente todas las reuniones”, explica Marc Singer, socio fundador de Singer Xenos Schecter Shosler, una firma de gestión de patrimonio que se centra en el sur de la Florida.

Singer cree que el aumento del nivel del mar amplificará los ya intensos cambios del mercado local de bienes raíces, y está aconsejando a sus clientes, que por lo general tienen un valor de $ 3 millones a $ 5 millones, para limitar su exposición a los bienes raíces frente al mar.

“Hay una gran diferencia entre una corrección de bienes raíces y una corrección de bienes raíces impulsada por el aumento del nivel del mar”, dice Singer. “Lo primero siempre se recupera, pero el nivel del mar no está bajando”.

Los desarrolladores emprendedores han tomado nota de la ansiedad general y han comenzado a comercializar sus proyectos en términos de resistencia al cambio climático. El distrito de innovación de Magic City, un mega desarrollo de 17 acres en el corazón de Little Haiti, es un ejemplo. El enorme campus incluirá 2,500 unidades de vivienda y más de 300,000 pies cuadrados de espacio comercial, según el Miami New Times.

El proyecto “se encuentra en las tierras más altas del sureste de Florida”, dice Neisen Kasdin, asesora del desarrollo y ex alcalde de Miami Beach. “Está en la cordillera costera que se encuentra a 15 pies o más sobre el nivel del mar y no es susceptible al aumento del nivel del mar y a las tormentas e inundaciones”.

El hecho de que los desarrolladores están hablando ahora de la elevación de sus proyectos apunta a una diferencia fundamental entre la gentrificación normal y la climática. La gentrificación climática no se trata solo de oferta, dice Keenan. “Se trata fundamentalmente de la demanda. Y lo que nuestro documento mostró es que la demanda está cambiando. Y ese es un problema mucho más grande”. Los compradores en todo el sur de la Florida están viendo el valor de las propiedades ubicadas en un terreno más alto y están dispuestos a pagar una prima.

Pero los residentes no aceptan el aburguesamiento climático sin luchar. “La resiliencia debe ser vista como algo más que simplemente que la vivienda está en un terreno elevado”, explica Meena Jagannath, cofundadora de The Community Justice Project, un grupo de servicios legales sin fines de lucro. “¿Entonces estás expulsando a las personas que estaban allí en áreas que son más vulnerables al clima?”.

Jagannath ha sido parte de una resistencia a cinco nuevos megaproyectos que ahora se están proponiendo en el histórico barrio minoritario de Miami, en Little Haiti. En conjunto, estos cinco proyectos representan una sorprendente densificación de lo que había sido —hasta hace poco— un barrio de viviendas unifamiliares. El desarrollo ha contribuido a un fuerte aumento de los precios de la vivienda este año: las viviendas unifamiliares aumentaron un 8 por ciento, el alquiler se elevó más de $ 400 y muchos de los propietarios de pequeñas empresas haitianas del municipio se han visto obligados a irse.

La intensidad del desarrollo propuesto es aparentemente acorde con el código de construcción de la ciudad, que prioriza los vecindarios densos, transitables y de uso mixto, conectados por corredores de transporte.

Hasta cierto punto, ese aumento de densidad es algo bueno. Miami necesita obtener la mayor cantidad de personas en terreno elevado lo más rápido posible, dado que el área podría ver hasta 10 pulgadas de aumento del nivel del mar para 2030, dos pies para 2060 y cinco pies para 2100.

En este sentido, se estimó que un aumento de dos pies en los niveles de agua desplazaría físicamente a casi 50,000 residentes en el Condado de Miami-Dade, y un aumento de seis pies desplazaría a casi 1 millón.

Pero Jagannath a menudo encuentra el código de construcción de Miami en el camino de sus esfuerzos para evitar que las comunidades del núcleo urbano de la ciudad sean desplazadas. Esto se debe a una provisión para desarrolladores que adquieren al menos nueve acres contiguos y comprometen un pequeño porcentaje a abrir espacio. Los desarrolladores pueden evitar las restricciones de altura y densidad, mover caminos y demorar la consulta comunitaria, hasta el final del proceso de planificación.

“Las necesidades de una comunidad no se toman en cuenta en las primeras etapas del diseño del proyecto”, dice Jagannath. Esto puede provocar desplazamientos y otros impactos negativos, agrega, al igual que la ciudad intenta desplazar a más población a terrenos altos.

Myesha Pugh aún tiene el mismo trabajo que hizo cuando vivía en Overtown, pero ahora paga $ 1,400 al mes por un apartamento de dos habitaciones en Miami Gardens, a una hora al norte del centro de Miami en transporte público.

Ella extraña a Overtown. “Todos se conocían. Conocías a tus vecinos, a la familia de tus vecinos”. Su nuevo lugar está limpio de cucarachas, pero su alquiler se triplicó, su viaje se duplicó y su nuevo apartamento está más cerca del nivel del mar.

Su nuevo hogar en un terreno más bajo la hace más vulnerable a las tormentas, huracanes e inundaciones. Overtown, el segundo barrio más antiguo de Miami, se encuentra a  unos 10 pies sobre el nivel del mar. Miami Gardens, a unas 17 millas del centro de la ciudad, tiene una elevación promedio de solo siete pies.

Una forma de abordar el problema de la gentrificación climática específicamente, y la gentrificación en general, es exigir que los desarrolladores reserven un cierto número de unidades a tasas inferiores a las del mercado, a cambio de permisos para construir más alto y más denso, dice Keenan.

En un movimiento para aliviar el impacto en Little Haiti, el Distrito de Innovación de la Ciudad Mágica ya ha hecho lo mismo, reservando el 21 por ciento de sus unidades para viviendas asequibles y para la fuerza laboral. Pero su movimiento fue voluntario. Los esfuerzos para codificar tal práctica, llamada zonificación inclusiva, fracasaron en 2016 en la Comisión del Condado de Miami-Dade, pero recientemente se implementaron en  unas pocas cuadras en la ciudad de Miami. Los desarrolladores en otras partes de la ciudad y el condado no tienen que cumplir con dichos mandatos.

“Creo que debe haber una acción inmediata para abordar la situación de la vida de nuestras comunidades, para asegurarnos de que no sean desplazados, que haya viviendas asequibles para quienes no tengamos”, dice Frances Colón, una ciudadana Miembro del Comité del Aumento del Nivel del Mar. Aunque la ciudad recientemente anunció que está dedicando $ 15 millones  a programas de vivienda asequible como parte de un bono de resiliencia de $ 400 millones aprobado el año pasado, se ha abstenido de dedicar más dinero al problema pendiente de estudio adicional.

El Comité del Aumento del Nivel del Mar, una junta asesora de ciudadanos independientes encargada de ayudar a Miami a adaptarse, recientemente logró que la comisión de la ciudad votara una resolución para estudiar el tema. Sin embargo, a  medida que los precios se dispararon (el precio promedio por pie cuadrado subió un 26 por ciento en solo un año en Liberty City, otro vecindario histórico y negro), a Colón le preocupa que los estudios no sean suficientes.

“No tengo la sensación de que la ciudad entienda la urgencia y la gravedad del problema”, advierte.
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Con información de Huffington Post

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— Shana Udvardy, MS, CFM (@UCSshana) June 25, 2018

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— Cambio Crítico (@Cambio_critico) March 13, 2018