¿Qué debe tomar en cuenta al comprar una casa usada?

La compra de una propiedad usada es una de las actividades inmobiliarias más comunes y es por ello que le dedicaremos un artículo completo. Para empezar, primero vamos a asumir que ya se escogió la unidad la cual se quiere comprar y por la cual se procederá a ofertar y que el comprador está siendo representado por un agente inmobiliario.

La preparación de la oferta

La oferta, como su nombre lo indica es la propuesta que hace el vendedor, a través del agente que lo representa, para comprar la propiedad mencionada. Esta oferta debe ser preparada muy cuidadosamente de manera de tener muy en cuenta algunos puntos que son muy importantes y los cuales, de no ser tomados en cuenta, pueden poner en riesgo el hecho de que la transacción termine satisfactoriamente. Uno de los puntos más importantes son los lapsos de tiempo: éstos normalmente son determinados de una manera absoluta y los mismos deben ser acatados por las partes involucradas. De no acatarse o cumplirse debidamente puede haber consecuencias graves que pueden poner en riesgo los dineros involucrados en el negocio. Más adelante hablaremos más en detalle de estos puntos.

¿Va a comprar a crédito? Mucho cuidado con los tiempos establecidos en el contrato.

Al prepararse la oferta se debe especificar el precio en que se quiere comprar, el monto del depósito inicial que se va a dar, como garantía, de que se está dispuesto a entrar en la negociación. Otros puntos que se deben especificar es si la negociación se va hacer de contado o en efectivo (cash) o si, por el contrario, la misma va a ser financiada.

En el caso de que sea esta última opción, entonces, se debe establecer cuánto es el porcentaje del monto que se pretende financiar, así como la escogencia de los siguientes lapsos: cuándo se estima se hará el cierre de la propiedad, cuándo se hará la aplicación del crédito a la institución financiera y cuándo es la fecha máxima para obtener un compromiso de préstamo (Loan Commitment) de parte de esta misma institución.

Otro de los lapsos importantes a determinar de antemano durante la preparación del contrato es el período de las inspecciones, y por último, otra fecha necesaria es la fecha máxima que tendría el vendedor para contestar la oferta que se le está enviando. Vamos a asumir en esta explicación que la oferta ha sido bien preparada y que la misma finalmente ha sido aceptada tanto por el vendedor y el comprador de manera que la oferta se ha transformado en lo que llamamos contrato ejecutado. Se denomina contrato ejecutado porque el mismo es un documento vinculante entre las dos partes, y ambas están obligadas a las cláusulas establecidas en el mismo.

Las inspecciones

Supongamos que el depósito inicial se realiza en base a lo establecido, que la aplicación del préstamo por parte del comprador también se realiza de acuerdo a los lapsos establecidos y que las inspecciones también se realizan como estaban estipuladas. Una de las cosas que podría ocurrir en este punto, es que las inspecciones arrojen algún tipo de problema en la unidad que amerite reparación.

El contrato que se redactó debería haber establecido claramente las obligaciones de las partes cuando surge algún problema como el mencionado. Es posible que el vendedor mande a reparar el problema, aunque también podría ser que se niegue a hacerlo. Otra opción probable es que, de común acuerdo, hagan un ajuste por la reparación y redefinan un nuevo precio para la negociación. Todas estas posibilidades siempre están presentes, y no hay ninguna regla fija de cuál será la manera de solucionarlo.

Si el contrato es del tipo AS-IS (como está), y no se llega a un acuerdo, el comprador podría salirse del contrato, y su depósito le tiene que ser devuelto, como el mismo lo establece.

El loan commitment

Asumiendo que se superó la parte de las inspecciones satisfactoriamente, es muy importante que el comprador lleve una clara cuenta de los días que están corriendo y la fecha tope que él tiene para darle al vendedor el Loan Commitment o una carta de negación del préstamo, en el caso de que la institución decidiera no prestarle el dinero para la compra de la unidad.

Quiero hacer hincapié en este punto tan importante porque, si por alguna circunstancia éste se pasa por alto, el depósito del comprador podría estar en riesgo, ya que el contrato claramente establece que si para la fecha tope del Loan Commitment, el comprador no la he presentado una de las dos opciones mencionadas anteriormente, entonces se considerará que la compra no tendrá contingencia de financiamiento, por lo que tendría que comprar de contado si no ha conseguido el financiamiento.

En el caso de que no tenga los medios para comprar en efectivoo perderá su depósito ya que éste le será entregado al vendedor para resarcir los daños causados a éste último. Como he podido explicar, es entonces, muy necesario que el comprador esté pendiente de los lapsos y actuando con celeridad en todo el proceso del préstamo para evitarse inconvenientes que pueden ser graves.

El avalúo (appraisal)

Durante el proceso de préstamo, el banco o la institución que prestará el dinero realiza un avalúo (appraisal) de la unidad. Esto lo hace la institución con el fin de determinar el valor del merado del inmueble y ver si el dinero que va a prestar está de acuerdo con el valor del inmueble.

Asumiendo que el resultado del mismo es satisfactorio para todas las partes, y el préstamo finalmente es aprobado, sólo faltaría prepararse para el cierre de la operación. Durante todo el período del préstamo es importante que el comprador no comprometa su crédito de ninguna manera, haciendo operaciones como la de comprar vehículos, cosas a crédito, o incluso tramitando nuevas tarjetas de crédito porque cualquiera de estos factores impactará la calificación de la persona que está solicitando el préstamo y serían causas suficientes para que el banco o la institución prestamista decida no aprobar el préstamo.

Ya para terminar, es conveniente que el comprador tenga preparado todo, particularmente el aspecto relativo a los fondos para la inicial que va a tener que dar en el momento del cierre. Como hemos podido ver, la operación tiene muchos detalles, razón por la cual es imprescindible la mayor atención durante todo el proceso.

Fuente: Negocia en Miami