Conoce el Top Ten de los vecindarios de lujo en EE. UU.

Por MiamiDiario CP noviembre 29, 2018 10:52

Conoce el Top Ten de los vecindarios de lujo en EE. UU.

Si bien el segmento de ultra lujo del mercado inmobiliario estadounidense es una pequeña parte del panorama general, ofrece una visión interesante de la salud financiera de algunos de los mercados inmobiliarios del país

Por Redacción MiamiDiario

«Según la experiencia pasada, los barrios ultra lujosos no necesariamente siguen las tendencias generales del mercado», dice Skylar Olsen, director de investigación económica y divulgación en Zillow. «Estos son conjuntos de casas raras y matizadas en el final del mercado que se recuperaron mucho más rápido que otras partes, después de la recesión de 2008».

A medida que otro año de informes sobre bienes raíces en Estados Unidos llega a su fin, quisimos dar un vistazo amplio y completo a este crecimiento, a través del examen de los 10 vecindarios más caros de todo el país, y explorar por qué cada una de estas áreas se está manteniendo en precios medianos altos.

Para hacer esto, compilamos datos de precios medios de cuatro compañías de bienes raíces, que representan diferentes áreas de la industria: The Agency, Redfin, Douglas Elliman y Zillow. Luego, comparamos los puntos de precio en los 15 mercados con mayor rango en cada lista.

Esta alineación final representa una sección transversal más verdadera de los vecindarios más caros distribuidos en más mercados que los datos sin procesar solamente. Los vecindarios en la misma ciudad / área se promediaron según la media.

10. Isla Di Lido (Miami Beach, Fla.) – $ 4,600,000
Hemos informado detalladamente sobre la explosión de viviendas en el sur de la Florida en vecindarios emergentes, y este es el primero de los dos bastiones tradicionales de Miami que hace nuestra lista.

La Isla Di Lido es la más grande de las islas venecianas, una pequeña cadena que se encuentra en la Bahía de Biscayne, entre Miami Beach y el lado sur del barrio de Edgewater. El refugio de celebridades desde hace mucho tiempo es también el hogar de los capitanes de la industria y de los empresarios internacionales que viven en residencias primarias y secundarias.

Como es de esperar, también vienen por el agua.

«Las casas frente al mar realmente se están vendiendo por el valor de la tierra», dice Sladja Stantic, agente de bienes raíces de ONE Sotheby’s International Realty. Muchas de las fincas de Di Lido se construyeron en la década de 1920, lo que las deja desactualizadas. Los desarrolladores e individuos están comprando estas casas, derribándolas y construyendo mansiones como 825 E Dilido Dr , que ofrece 8,000 pies cuadrados de vida junto a la playa en la esquina noreste de la isla. El hogar de seis camas, seis baños y medio (que ya no se encuentra en el mercado en el momento de la publicación) es un excelente ejemplo de la tendencia de la arquitectura moderna en el mercado nacional de lujo y maximiza el terreno disponible en más de 14,000 pies cuadrados.

Los desarrolladores deben aprovechar al máximo la suciedad disponible porque las estrictas regulaciones de la Ciudad de Miami exigen que las viviendas de nueva construcción solo puedan cubrir hasta el 50 por ciento del tamaño de lote disponible y que estén limitadas a dos niveles (60 por ciento para las estructuras existentes, aunque hay ciertas excepciones históricas; nuestro ejemplo mencionado anteriormente se construyó antes de que estas nuevas reglas entraran en vigor).

Es un obstáculo adicional en una comunidad pequeña con una clientela superior y solo 170 residencias en total en la isla.

9. Lacy Estates (San Marino, California) – $ 4,700,000
Durante la mayor parte de la última década, la inversión asiática (predominantemente china) ha impulsado el crecimiento del Valle de San Gabriel, en el tercio oriental del Condado de Los Ángeles. En San Marino, los precios medios de las viviendas han aumentado más de $ 700,000 en la última década , y eso es aún más evidente en este vecindario en particular entre el sur de Pasadena y los centros comerciales más concurridos de Alhambra y Rosemead.

«En San Marino, todas las demás casas son propiedad de un comprador chino», dice Gus Ruelas, socio gerente de la oficina de la agencia en Pasadena. «Si bien han impulsado los valores a niveles récord, creo que la mayoría de las casas están siendo utilizadas para estacionar dinero».

Como es el caso en muchas ciudades estadounidenses impulsadas internacionalmente, los bienes raíces son vistos como una inversión relativamente segura para la riqueza extranjera. En Lacy Estates, el resultado ha sido una franja de casas que fueron escasamente utilizadas o que se quedaron vacías después de la compra, perdiendo el sentido de comunidad que solía tener esta área residencial.

Ruelas también ha notado que los precios están empezando a estabilizarse. El problema de la comunidad, junto con la creciente dificultad para que los compradores chinos saquen su dinero de China, se suma a la cantidad de tiempo que las propiedades pasan en el mercado.

«En el rango de $ 5 millones a $ 8 millones, las casas que se venderían en días –tan recientemente como hace dos años– están ahora en el mercado por un par de meses», dice. «Cualquier cosa por encima de los $ 10 millones también está tardando más en venderse».

Sin embargo, este impulso lento está presentando una nueva oportunidad para los compradores nacionales, especialmente los que están al otro lado de Los Ángeles. Ruelas ya ha comenzado a notar el cambio con un número de profesionales de la industria del entretenimiento (y celebridades como Meryl Streep ) que se desplazan hacia el este.

8. Palm Island (Miami Beach, Florida) – $ 4,800,000
A principios de este año, había una cantidad decente de fanfarria sobre la lista de la mansión de Al Capone (ahora llamada 93 Palm ) en la isla de Palm de 82 acres. Si bien la mansión restaurada aún no se ha vendido (y desde entonces ha tenido un ajuste de precio), Palm Island está a punto de finalizar una gran renovación que está atrayendo nueva curiosidad y capital a la zona más allá de la famosa propiedad.

«Han estado invirtiendo una tonelada de dinero para levantar las calles y devolver a la isla su brillo original», dice el asesor inmobiliario de Compass Miami / South Florida, Tristan Alexander. «Hay mucho menos dudas sobre lo que va a pasar».

Mientras que Di Lido es una comunidad más llamativa y más famosa por las celebridades, el acceso privado de Palm, el parque prístino y un estilo de vida más tranquilo, atraen a una mezcla de familias, jet set y propietarios de temporada.

Mirando hacia 2019, Alexander ve un retorno de ese dinero nacional tradicional que impulsa las ventas en las islas de Palm y Di Lido.

Señala que los problemas políticos y cambiarios han frenado y continuarán frenando a los compradores latinoamericanos y turcos, quienes típicamente han impulsado el mercado de Miami. Ese dinero puede ser reemplazado por un gran impulso de compradores estadounidenses del noreste y la costa oeste, junto con aquellos que buscan oportunidades.

«Hay mucho inventario (en Palm Island) y en este momento, puedes elegir la basura», dice.

7. Aspen, Colo. – $ 4,869,200
«Aspen es realmente una estación de esquí al final y un estilo de vida primero», dice Michelle Sullivan, corredora asociada de Christie’s International Real Estate Aspen.

Este estilo de vida de elegante gastronomía, arte y cultura, y, por supuesto, el aire libre ha estado atrayendo a la gente a este enclave en las Montañas Rocosas durante décadas.

Como era de esperar, las residencias secundarias y de vacaciones, impulsadas por compradores que pueden haber pasado años visitando el área, antes de considerarla una base de operaciones, dominan el mercado de Aspen.

Al igual que otros destinos de vacaciones montañosas, existen regulaciones estrictas sobre el uso del suelo que protegen gran parte de la belleza natural que rodea a Aspen. Aunque salvaguardan lo que los cientos de miles de visitantes anuales vienen a ver, también ponen una presión en el inventario, manteniendo los precios altos.

Krista Klees, director fundadora de Palladium Properties en Aspen, señala que esto, entre otros factores, contribuye a un mercado muy activo en el rango de $ 3 millones a $ 5 millones, especialmente en áreas más céntricas de la ciudad.

“El centro de la ciudad y el centro tienen más opciones de ‘cerrar y dejar’ con menos gastos anuales. Estos son hogares en los que la gente pasa menos de 30 días al año ”, dice ella.

Tanto Klees como Sullivan notan que la actividad ha disminuido por encima de ese rango, ya que hay un salto considerable para alguien que busca mejorar su residencia en Aspen. Con poco inventario en el rango de $ 5 a $ 7 millones, los compradores se ven obligados a gastar hasta $ 4 millones más para obtener algo más nuevo y más agradable.

Esto también ha contribuido a la desaceleración de la actividad en el extremo de ultra lujo del espectro. Las casas que superan los $ 12 millones están sentadas más tiempo de lo que solían, ya que la competencia se calienta para el comprador de vacaciones limitadas en ese rango.

«La gente está potencialmente haciendo un cambio en general», dice Klees. «En ese punto de precio, son hogares muy significativos, y eso es difícil en un mercado secundario».

Sin embargo, en el extremo más activo del mercado de lujo, el crecimiento de Aspen como destino está generando un nuevo interés entre los compradores sudamericanos, mientras que la temporada general de verano, con eventos como el Festival de Ideas de Aspen, está atrayendo a buscadores de cultura de lugares como New York, Florida, Texas y Canadá.

6. Malibu Beach y Point Dume, California – $ 4,984,404
Malibú ha sido durante mucho tiempo el hogar de algunas de las casas más caras, y deseables, en el área de Los Ángeles. A medida que se desarrolla la devastación provocada por el incendio de Woolsey, el consenso de los agentes es que habrá una pausa en el mercado general de Malibu a medida que la comunidad se une para ayudarse mutuamente a reconstruirse y recuperarse.

«El mercado de alquileres será muy fuerte, ya que trabajamos para que las personas regresen a sus hogares», dice Sandro Dazzan, socio gerente de la oficina de la Agencia en Malibú y uno de los dos agentes que pudieron devolver nuestra solicitud de información. Él dice que ya está recibiendo varias llamadas diarias de clientes que buscan alquileres. Esto debería beneficiar a las casas que pasaron un tiempo prolongado en el mercado, antes del incendio; ya que los vendedores pueden cambiarlas a opciones de arrendamiento, al menos en el corto plazo.

Con Point Dume sufriendo entre las mayores pérdidas del incendio, Dazzan estima que el mercado tardará unos seis meses en volver a la actividad normal.

Rochelle Maize, el director ejecutivo de las propiedades de lujo en Nourmand & Associates, representó al vendedor en una venta de Ramírez Canyon (cerca de Point Dume) días antes de que comenzara el incendio. Si bien la casa no sufrió daños, ella predice que este evento cambiará la forma en que las personas construyen y dan forma a sus propiedades. «La gente va a estar más consciente, especialmente con el paisajismo», dice.

Es un sentimiento que se repite en Dazzan, y agrega que la gente estará mucho más al tanto de la limpieza de los pinceles, los techos de metal y otras medidas preventivas.

Ambos agentes están de acuerdo en que esto no va a cambiar la conveniencia de MalibuPoint Dume y Malibu Beach en particular continuarán atrayendo a las famosas celebridades de la lista A y a los empresarios adinerados, por los que es conocida la zona.

«Malibu sigue siendo Malibu«, dice Maize. «La gente volverá».

5. Beacon Hill (Boston, Massachusetts) – $ 5,136,700
Un grupo demográfico de mayor edad está alimentando el incendio en el vecindario más deseable de Boston.

«Muchos son locales, son recién anidantes vacíos o personas que dejan grandes hogares en los suburbios para ingresar a la ciudad», dice Beth Dickerson, agente de Gibson Sotheby’s International Realty.

Esta riqueza establecida es clave para impulsar el crecimiento excepcional de un vecindario donde los precios promedio pueden alcanzar los $ 2,800 por pie cuadrado. Dickerson dice que todas las nuevas construcciones que fluyeron en esta área histórica y pintoresca al norte de Boston Common establecen nuevos estándares para lo que los compradores podrían y podrían pagar.

«En los últimos años, hemos visto números al norte de $ 1,000 por pie cuadrado y parece que saltan a $ 1,500 en un año», dice ella. «De repente $ 1,500 fue una buena oferta, ya que los precios subieron más de $ 2,000».

Como prueba del alto interés en Beacon Hill, Dickerson supervisó la venta de un penthouse de tres dormitorios de 4025 pies cuadrados en Maison Vernon por $ 15.2 millones a principios de este año. Hubo tres ofertas en la primera semana, todas por encima del precio original de $ 10.5 millones.

Además, las nuevas construcciones como Archer Residences Beacon Hill están estableciendo una nueva normalidad en la vida de alto nivel, orientada a las comodidades, para esa misma demografía más antigua. The Archer proporcionará 20,000 pies cuadrados de espacio de servicios en un edificio de 75 unidades. El precio comienza en $ 1 millón para una unidad de una habitación y se va a $ 18 millones para un ático dúplex.

«Hay una demanda de este servicio boutique de nivel de guante blanco que Boston no ha visto antes», dice Manuel Davis, vicepresidente senior de Advisors Living, los agentes de listado exclusivos para Archer.

Esa demanda evidente, que también incluye edificios como el vecindario St. Regis Residences in the Seaport (que se inició el mes pasado) y las remodelaciones modernas que se encuentran actualmente en el mercado , deja en claro que el mercado de lujo de Boston no se está desacelerando en el corto plazo.

4. Sea Cliff, Presidio Heights y Pacific Heights (San Francisco, California) – $ 5,167,500
El inmenso mercado inmobiliario de San Francisco obtuvo tres puestos en nuestra lista, todos muy próximos entre sí, por lo que combinamos el promedio de la media en un solo lugar. Son un trío de barrios históricamente ricos en el lado norte de San Francisco.

«Existe la idea de que una vez que las personas se mudan a Sea Cliff, pasan el resto de sus vidas allí», dice la agente de Compass San Francisco, Missy Wyant Smit.

Ella dice que esto hace que el inventario sea extremadamente limitado y ha ayudado a estimular la demanda continua en Pacific Heights y Presidio Heights. Una combinación de ejecutivos de tecnología, empresarios (que ella enfatiza no solo se limita a la tecnología), y las parejas trabajadoras son los principales compradores en estas áreas.

Sin embargo, la continua volatilidad y los aumentos de precios en toda la ciudad están provocando cierta inquietud en el mercado general, especialmente en estos vecindarios de alta demanda. El Informe de Bienes Raíces de noviembre de 2018 de Compass señala que si bien las ventas de casas de lujo alcanzaron un récord histórico en San Francisco, «el inventario de listados ha aumentado … y el número de reducciones de precios y las listas caducadas han aumentado».

Smit está de acuerdo con que la temperatura del mercado se está enfriando y señala que las cifras en el último informe de Compass no reflejan las ventas de otoño, que están siguiendo gradualmente esa tendencia de enfriamiento. Sin embargo, los precios pueden rebotar después del nuevo año.

«Cuando el mercado comienza a cambiar de esta manera, es un desafío lograr que los compradores hagan un movimiento», dice. «Solo el tiempo lo dirá, pero lo que les dije a mis compradores es que podemos mirar hacia atrás en el mercado del otoño de 2018 y decir que fue una temporada de buenas ofertas para los compradores, en comparación con el mercado de la próxima primavera».

Independientemente de cualquier desaceleración más amplia, Sea Cliff, Presidio Heights y Pacific Heights continuarán haciendo calor. Según el informe de Compass, las casas que se venden por $ 3 millones o más (como la del 3112 Washington St. en Pacific Heights en el mercado) alcanzaron un nuevo récord en octubre, con el área de Heights-Marina como uno de los dos vecindarios (determinado por sus calificadores) liderando el camino.

Estas áreas continuarán atrayendo a los compradores que buscan experiencias más tranquilas y residenciales con un poco de respiro de la rutina y el ajetreo del centro de San Francisco.

3. Shady Canyon (Condado de Orange, California) – $ 5,700,000
Esta comunidad cerrada en el Condado de Orange está ubicada en las colinas entre Irvine y Laguna Beach con 400 sitios de casas construidas en lotes que promedian entre media y tres cuartos de acres. Aunque tiene menos de 20 años, atrajo rápidamente a un gran contingente de compradores predominantemente chinos que aumentaron los precios.

Esos montos alcanzaron su punto máximo en 2016/2017, y ahora la inversión ha comenzado a disminuir, según Andrew McDonald, director de propiedades de lujo y socio administrativo de la oficina de la Agencia en el Condado de Orange.

«El dinero local se está filtrando de nuevo», dice. «Es una elección exigente y con clase para la riqueza seria».

Esa riqueza incluye a atletas como Mark McGwire y Albert Pujols, líderes de la industria, y otros que buscan privacidad, mientras se encuentran a minutos de distancia de los centros principales en el interior y en la costa.

El altamente calificado Shady Canyon Golf Club también es un atractivo importante, ya que se extiende por 300 acres y se entrelaza con una variedad de caminatas, ciclismo y otras actividades al aire libre en los 1,100 acres de la comunidad. «Debido al entorno natural, pierdes la pista de donde te encuentras», dice McDonald.

Esa porción de serenidad y exclusividad es una característica clave que los compradores no reciben en la concurrida playa de Newport o Laguna Beach. Junto con el golf y la discreción antes mencionadas, que vienen con una comunidad tranquila y cerrada, la suma es un lugar atractivo que deja a los compradores dispuestos a pagar una prima.

Sin embargo, por más atractivos que sean todos los servicios, el mercado local está comenzando a suavizarse. McDonald dice que las propiedades ahora están en el mercado entre seis y 12 meses y ofrecen un valor excepcional para los posibles compradores.

Mientras que la inversión local reconstruye el valor desocupado por el dinero internacional, Shady Canyon continuará cambiando a esta fase de transición.

2. Silicon Valley, California – $ 5,706,250
La única región en presentar más vecindarios en nuestra lista que San Francisco fue su socio inmediato en el sur. Cuatro vecindarios llegaron a nuestra lista de los diez primeros lugares, y varios más en el top 20. Las áreas de Atherton, Old Palo Alto, Professorville y Crescent Park conforman nuestras áreas medianas para una increíble concentración de precios altos de casas.

«El dinero en los últimos 10 años se ha vuelto más extremo», dice Eric Boyenga, socio fundador de Compass Silicon Valley .

Estas áreas en particular están extrayendo ese dinero, debido a lo cerca que están de las áreas comerciales del centro y al núcleo de las firmas de capital de riesgo en Sand Hill en Menlo Park.

Como es de esperar, Silicon Valley está impulsado por el éxito de los mercados de tecnología y valores, lo que significa que la cantidad que realmente cuesta construir una casa en estos vecindarios altamente deseables fluctúa rápidamente. Boyenga dice que la Prop. 13 de California, que impone los impuestos a la propiedad a través de diferentes evaluaciones, también hace pensar a los propietarios dos veces antes de poner una casa en el mercado, lo que agrega una mayor presión sobre el inventario.

«No hay otro lugar en los Estados Unidos que cueste tanto construir como lo hace aquí», dice. “Nos faltan buenos constructores, y muchos de estos compradores quieren que su casa esté construida como un microchip, por lo que los constructores pueden obtener una prima. En lugares como Palo Alto, Atherton y el lado de Woodside adyacente, puedes tener de 10 a 14 personas involucradas en un proyecto”.

Sinceramente, con todos los factores socioeconómicos tomados en consideración, estos cuatro vecindarios continuarán al mando de una prima especial que está causando un shock de pegatina incluso para aquellos con medios ilimitados.

«Incluso, los multimillonarios vienen aquí y están asombrados por los precios», dice Boyenga.

1. Port Royal (Nápoles, Fla.) – $ 8,200,000
Una rápida búsqueda en Google de Port Royal Naples es todo lo que necesita ver para comprender que el vecindario más caro del país se debe a sus listas de bienes raíces de alto nivel. Casi las dos primeras páginas completas de resultados son enlaces a listas, alquileres de vacaciones o historias sobre propiedades de alto precio.

«Es una propiedad muy singular, con una mayoría de casas en el agua con canales amplios», dice Joe Belz, asesor de bienes raíces en Compass Naples. (Aproximadamente del 85 al 90 por ciento de los lotes de Port Royal tienen acceso a aguas profundas del Golfo de México).

El vecindario costero ha sido durante mucho tiempo un destino para celebridades, ejecutivos de nivel C y casi cualquier persona de cualquier industria con una riqueza considerable. El precio medio que determinamos es realmente un punto de entrada para una familia que intenta ingresar a Port Royal. Para una casa frente al mar de cuatro dormitorios y cuatro baños, puede buscar fácilmente un precio inicial de $ 8.5 millones.

Con ese precio viene una membresía al Port Royal Club, que según Belz es un sorteo muy popular para aquellos que compran en el vecindario. Los posibles propietarios tienden a provenir del Medio Oeste, pero los compradores de los estados del noreste están comenzando a mostrar más interés, especialmente los de Boston.

A partir del 14 de noviembre, había 52 casas en venta en Port Royal, que mostraban un suministro de 16,5 meses, lo que Belz dice que no es un gran inventario, dado el precio. Añade que el empate frente al mar atrae incluso a aquellos que no son necesariamente grandes navegantes, pero que desean vistas excepcionales y un estilo de vida más opulento.

Con nuevas transacciones récord, como la venta de $ 48.8 millones en junio de 2500 Gordon Drive , es justo decir que el interés en el lado ultra-lujoso del mercado (que constituye una gran mayoría de Port Royal) es autosuficiente . Dado el bajo inventario y el continuo interés de los desarrolladores en derribar las antiguas mansiones multimillonarias y combinar varios lotes, para crear propiedades más grandes, Port Royal podría permanecer fácilmente en la cima de esta lista durante algún tiempo.

Con información de Robb Report

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